“Жилищно-коммунальное хозяйство Республики Казахстан”

Общереспубликанский информационно-аналитический Портал

img img img

Мероприятия:

  • Телефон горячей линии по вопросам ЖКХ 8-8000-8000-12. Звонок бесплатный
  • Общереспубликанский информационно-аналитический Портал ЖКХ Республики Казахстан

Информация для собственников квартир

 

1.     Рекомендации по подготовке и проведению собраний

       В соответствии со статьей 42-1 Закона РК «О жилищных отношениях» обязательного рассмотрения и одобрения на собрании собственников помещения (квартир) требуют следующие вопросы:

1) выбор или изменение формы управления;

2) утверждение размеров взносов;

3) принятие решения о заключении, изменении или расторжении договора управления объектом кондоминиума;

4) внесение изменений в правовой кадастр в органах юстиции;

5) изменение (расширение, модернизация, техническое перевооружение, реконструкция, реставрация, капитальный ремонт) жилого дома (жилого здания);

6) принятие решения о проведении капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума и (или) определение суммы ежемесячных взносов на накопление денег на сберегательном счете;

7) расходование денег, накопленных на сберегательном счете;

8) выбор и (или) отказ от услуг субъекта сервисной деятельности;                

9) утверждение сметы расходов на проведение капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума.

      Таким образом, на собраниях собственников помещений (квартир) рассматриваются и принимаются решения практически по всем вопросам, связанным с управлением и содержанием дома.

      И от того, как будет проведена подготовка к проведению собрания, будет зависеть в принципе дальнейшая судьба дома. Относиться к собранию по принципу «как-нибудь» ни в коем случае нельзя.

 

 1.         Время и дата проведения собрания

  Не рекомендуется проводить собрание в понедельник, пятницу, накануне больших праздников, в выходные и праздничные дни. В это время у людей много совершенно иных планов.

Начинать собрание лучше всего не ранее 19.00, завершать не позднее 21.00 часов, раньше многие просто не смогут приехать с работы, ну а после девяти часов вечера биологические ритмы большинства людей настроены на отдых.

 

2.      Место проведения собрания

      Наихудшее место проведения собрания - дворовая территория. Этот вариант желательно сразу исключить, так как эффективность такого собрания минимальна.

     Наилучшее место проведения собрания – большой и просторный зал, например, актовый зал в школе или любой другой организации, с которой довольно легко можно договориться о проведении там собрания.

 

 

3.      Оборудование зала для проведения собрания

   Для качественного и быстрого проведения общего собрания необходимо:

1.    Звукоусиливающая аппаратура, микрофон, лучше два. Без звуковой аппаратуры собрание быстро трансформируется в конкурс «кто кого перекричит». В результате большая часть участников просто махнут рукой и покинут зал. Два микрофона - один для выступающего, второй для вопросов участников.

2.    Удаленный компьютер или ноутбук, подключенный к проектору. 90 % всей информации, воспринимаемой человеком, приходятся именно на зрение. Глаз способен воспринимать миллионы бит в секунду, а ухо – только десятки тысяч.  К тому же данные, воспринятые с помощью глаз, глубже осознаются и лучше сохраняются в памяти. Не зря говорят – «Лучше один раз увидеть, чем сто раз услышать».

3.     Офисный блокнот или школьная доска. На пальцах, конечно, можно показать все что угодно, но доверие к такой информации минимальное. Напишите на доске мелом крупными цифрами и буквами, и зал обязательно это оценит.

     

 4.      Порядок проведения собрания

 

   1.         Инициаторами собрания могут быть: орган управления объектом кондоминиума, одна десятая часть собственников помещений (квартир), а также местные исполнительные органы (акиматы).

2.         Инициаторы собрания не менее чем за десять дней уведомляют всех собственников помещений (квартир) о дате, месте и повестке предстоящего собрания.

3.         Собственники помещений (квартир) до проведения собрания имеют право ознакомиться у его инициаторов с материалами, необходимыми для принятия решений.

4.         Для ведения собрания избираются председатель и секретарь.

5.         Собрание правомочно при наличии не менее 2/3 от общего числа собственников помещений (квартир).

6.         Каждый собственник помещения (квартиры) при голосовании имеет один голос. Если собственнику помещения (квартиры) принадлежит несколько помещений (квартир), он имеет соответствующее количество голосов.

7.         Решение собрания принимается большинством голосов от общего числа собственников помещений (квартир), непосредственно принимавших участие в собрании либо проголосовавших с использованием электронной цифровой подписи.

8.         В случае отсутствия кворума голосование проводится путем письменного опроса.


         Хотелось бы отметить, что в настоящее время Министерством по инвестициям и развитию Республики Казахстан совместно с Акционерным обществом «Казахстанский центр модернизации и развития жилищно-коммунального хозяйства» ведется работа разработке и внедрению единой информационной системы в сфере ЖКХ - «E-SHANYRAQ».

Архитектура этой системы объединяет личные кабинеты жильцов, управляющих компаний, субъектов естественных монополий, органов управления, местных исполнительных органов.

В системе жители смогут проверять корректность начислений и расчетов, вести мониторинг деятельности своей управляющей организации, контролировать расходы и доходы по дому, подавать обращения по проблемам. Кроме того, у жителей появится возможность проводить электронные голосования и принимать в них участие в удаленном доступе по всем вопросам дома, что позволит решить проблему обеспечения кворума.

 

 2.     Как зарегистрировать объект кондоминиума?

  Согласно статье 32 Закона РК «О жилищных отношениях», объект кондоминиума должен быть зарегистрирован как единый комплекс в соответствии с законодательством Республики Казахстан о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

     При регистрации объекта кондоминиума прежде всего определяются состав общего имущества и размер доли правообладателей каждого помещения в общей собственности.

      Кроме, того, в течение пятнадцати рабочих дней со дня образования орган управления объектом кондоминиума обязан выполнить функции, связанные с регистрацией объекта кондоминиума.

        Вместе с тем, согласно пункту 2-2 этой же статьи, - при первоначальной регистрации кондоминиума изготовление технического паспорта на объект кондоминиума производится за счет бюджетных средств.

 Однако на сегодняшний день в Республике Казахстан отмечается низкий процент государственной регистрации объектов кондоминиума - около 26,6 % от общего числа многоквартирных жилых домов.

Основными причинами низкой регистрации являются:

      нехватка средств на повторное изготовление утерянного технического паспорта на объект кондоминиума, зачастую технический паспорт и иные документы не передаются недобросовестными руководителями органа управления при его смене;

      нежелание руководителей органов управления и отдельных собственников квартир заниматься сбором необходимых документов и дальнейшей сдачей документов в регистрирующие органы.

В целом весь порядок регистрации объекта кондоминиума регламентирован Правилами регистрации объекта кондоминиума, утвержденными Приказом Министра юстиции РК от 24 августа 2007 года №241.

Регистрация объекта кондоминиума заключается в занесении в регистрационные документы сведений о земельном участке, первичных объектах, вторичных объектах и размерах долей участников кондоминиума в общем имуществе.

        Для государственной регистрации объекта кондоминиума заявитель, либо уполномоченный представитель предъявляет в регистрирующий орган следующие документы:

1.    Заявление установленной формы;

2.    Правоустанавливающий и идентификационный документы на земельный участок;

3.    Размеры долей в общем имуществе;

4.    Документы, подтверждающие личность и полномочия представителя.

 Регистрация объекта кондоминиума осуществляется в течение трех рабочих дней с момента поступления заявления в регистрирующий орган.

  После регистрации объекта кондоминиума регистрирующий орган возвращает заявителям или их уполномоченному представителю документ о расчете долей участников кондоминиума, правоустанавливающий и идентификационный документы на земельный участок со штампом регистрирующего органа, подтверждающим государственную регистрацию объекта кондоминиума.

    Как уже было сказано ранее, для государственной регистрации объекта кондоминиума необходимо наличие идентификационного документа на земельный участок, то есть земля должна быть должным образом оформлена на объект кондоминиума

Порядок предоставления права на земельный участок предусмотрен Земельным кодексом РК и выглядит следующим образом:

1.           Участники кондоминиума обращаются с заявлением в управление земельных отношений.

2.           Данное заявление направляется в Департамент земельного кадастра для формирования материалов на земельную комиссию.

3.           Заявитель обращается в частную организацию, имеющую лицензию для разработки топографической съемки.

4.           Сформированный материал направляется в управление земельных отношений для рассмотрения на земельной комиссии.

5.           При положительном заключении земельной комиссии, заявитель заказывает землеустроительный проект в департаменте земельного кадастра.

6.           Изготовленный землеустроительный проект заявитель согласовывает с уполномоченными государственными органами.

7.           Землеустроительный проект направляется в управление земельных отношений для вынесения постановления акима о предоставлении права на земельный участок.

8.           Постановление направляется в Департамент земельного кадастра, после чего Департаментом устанавливаются границы земельного участка на местности и изготавливается идентификационный документ.

9.           Заявитель получает идентификационный документ на земельный участок.

 

3.     Куда обращаться в случае …???

 

В повседневной жизни мы часто сталкиваемся с проблемными вопросами, связанными с проживанием в многоквартирном жилом доме. Зачастую мы элементарно не знаем, куда и в какие организации обращаться в случае возникновения каких-то ситуаций, будь то аварийная ситуация, жалоба на руководителя органа управления объектом кондоминиума, перепланировка и т.д.

При возникновении аварийных ситуаций

При возникновении незначительных повреждений инженерных сетей в квартире либо в подвальном помещении дома необходимо обращаться в диспетчерскую службу сервисной организации.

В случае же возникновения серьезных аварийных ситуаций – в аварийные службы города, причем незамедлительно. Заявки должны рассматриваться в день поступления и устраняться, как правило, не позднее следующего дня. Неисправности и аварии, возникающие в ночное время, выходные и праздничные дни, устраняются специальными аварийно-техническими службами.

В случае невозможности оперативного устранения неисправностей, связанных с угрозой безопасности и повреждения имущества, эксплуатационные организации обязаны: принять неотложные меры по предотвращению угрозы обрушения конструктивных элементов (устройством временных креплений), затопления нижних этажей (перекрытием систем отопления, водоснабжения с одновременным обеспечением потребителей водой в переносных емкостях, устройством заглушек и др.); проинформировать граждан о принятых решениях и планируемых сроках устранения неисправностей.

Жалоба на деятельность органа управления

В случае неудовлетворительной деятельности органа управления объектом кондоминиума, вы вправе обратиться в территориальные органы жилищной инспекции.

В соответствии со статьей 41-1 Закона РК «О жилищных отношениях» государственный контроль в сфере управления жилищным фондом осуществляется посредством проведения проверки должностными лицами жилищной инспекции местных исполнительных органов.

Таким образом, основанием для проведения проверки органа управления будет поданное вами обращение. В заявлении необходимо указать предмет обращения и факты, которые, по вашему мнению, являются незаконными.

В свою очередь, органы жилищной инспекции выносят предписание о проведении проверки, по окончании которой составляется акт о проверке, предписание об устранении выявленных нарушений и протокол об административном нарушении (в случае если оно имеет место).

В случае затопления квартиры

Нередко имеют место случаи, когда соседи с верхнего этажа оставили открытым кран, либо случился порыв на розливе и с потолка Вашей квартиры полилась вода. Тем самым был причинен материальный ущерб. В данном случае необходимо прежде всего устранить течь воды, а уже после принять необходимые меры по возмещению ущерба, нанесенного квартире. Для возмещения ущерба необходимо обращаться в судебные органы с исковым заявлением.

Однако, чтобы подтвердить законность своих требований, необходимо зафиксировать данный факт и объективно оценить нанесенный ущерб.

Для фиксации факта затопления необходимо пригласить представителя органа управления, соседей и по возможности представителей жилищной инспекции, после чего составляется акт, в котором указывается наличие факта затопления и его причины. Оценку ущерба устанавливают независимые эксперты, имеющие лицензию для данного вида деятельности.

 

В случае недогрева в квартире в отопительный сезон

В период отопительного сезона имеют место случаи недогрева в квартирах, а именно нарушения температурного режима. В данном случае необходимо комиссионно зафиксировать температуру в квартире и снять параметры давления и температуры сетевой воды в подвальном помещении. Данный акт направляется в теплопередающую либо энергоснабжающую организацию для выполнения перерасчета оплаты за поставленную тепловую энергию.

Общедомовые приборы учета, а в последующем и поквартирные счетчики, будут подключены к ЕИИС и в автоматическом режиме передавать данные о потреблении ресурсов в систему, в личный кабинет жильцов. Это возможно благодаря технологии интернета вещей. Онлайн отслеживание показаний приборов учета позволит жителям платить только за фактическое потребление, видеть прозрачность тарифов и корректность счетов.

 

Решили выполнить перепланировку в квартире

Если вы решили сделать перепланировку в своей квартире, вам необходимо знать, что для этого необходимо разрешение. Кроме того, в случае продажи этой квартиры в будущем, вы столкнетесь с трудностями при ее переоформлении.

Для того, чтобы получить разрешение на выполнение перепланировки в квартире, вам нужно обратиться с письменным заявлением в территориальный отдел или управление архитектуры, с приложением проекта, изготовлением которого занимаются аккредитованные организации.

Однако, не стоит забывать, что согласно Закону РК «О жилищных отношениях» переделка помещения собственником, включая перепланировку и переоборудование, связанная с производством работ, угрожающих общему имуществу или ухудшающих его, запрещается.

 

 

4.     Как взыскать моральный вред с нарушителей тишины в многоквартирном жилом доме?

Проживая в многоквартирном жилом доме, каждый хотя бы раз сталкивается с нарушением тишины соседями в ночное время. Для кого-то такие моменты являются редкостью, а кто-то из жильцов ведет непрерывную «войну» с ночным шумом.

В соответствии со статьей 437 Кодекса Республики Казахстан «Об административных правонарушениях» нарушение тишины в ночное время (с 23 до 6 часов утра), в том числе проведение в жилых помещениях и вне их сопровождаемых шумом работ, не связанных с неотложной необходимостью, препятствующее нормальному отдыху и спокойствию физических лиц, является административным правонарушением и влечет за собой наложение административного штрафа на физических и юридических лиц.

В том случае, если соседи даже в результате появления сотрудников полиции и привлечения к административной ответственности продолжают нарушать нормальные условия проживания в многоквартирном доме, за восстановлением нарушенных прав и возмещением морального вреда жители дома могут обратиться с исковым заявлением в суд.

Основаниями для обращения с иском в суд служат нормы Гражданского кодекса Республики Казахстан, которые указывают на то, что защита гражданских прав осуществляется судом путем признания прав и восстановления положения, существовавшего до нарушения прав, а также нормы Закона Республики Казахстан "О жилищных отношениях", в которых прописано, что использование жилища не должно нарушать условия проживания других жильцов и причинять ущерб окружающей среде.

В соответствии со статьей 65 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

  Следовательно, при обращении в суд проживающий в многоквартирном жилом доме должен доказать следующие обстоятельства:

  1. Факт, подтверждающий, что обратившееся лицо является соседом нарушителя тишины.
  2. Наличие противоправного поведения соседей, выразившегося в нарушении условий проживания в многоквартирном доме.
  3. Наличие причинной связи между нарушением условий проживания в многоквартирном доме соседями и наступившим моральным вредом.
  4. Факт ухудшения здоровья (физического, психологического) обратившегося лица в результате нарушения соседями условий проживания либо факт испытания им чувств унижения, раздражения, подавленности, гнева, стыда, отчаяния, ущербности, состояния дискомфортности.

Жильцы, обратившиеся в суд, должны представить доказательства, указывающие на наличие противоправного поведения соседей.

Такими доказательствами могут служить:

·        вызовы сотрудников полиции на пульт "102"; наличие таких вызовов может быть подтверждено распечаткой вызовов, выданной сотрудниками полиции обращавшимся лицам;

·      протоколы о привлечении нарушителей тишины к административной ответственности;

·        показания свидетелей, располагающих сведениями о нарушении условий проживания ответчиком (соседи, сотрудники правоохранительных органов, выезжающие на место по вызову и т.д.).

В результате представленных каждой из сторон доводов и доказательств, суд произведет их оценку и вынесет решение в соответствии с законодательством Республики Казахстан