Казахстанский центр модернизации и развития жилищно-коммунального хозяйства
Социальные сети:
E-mail:
info@zhkh.kz
Телеграм Бот
Новости
Реформа: в чём же содержание?
До полного отказа в жилищно-коммунальной сфере от КСК осталось всего полгода: в июле эта форма управления многоквартирными жилыми домами (МЖД), как и подобные ей КСП, ПКСК и т. д., окажется за чертой закона. Будут ли сдвигать сроки жилищной реформы? Почему целесообразно отказаться от создания простого товарищества (ПТ) в пользу объединения собственников имущества (ОСИ)? Когда в крупных городах утвердят минимально возможный тариф на содержание много­этажного жилья? Об этом и не только - в эксклюзивном интервью “Времени” Ербола ТОЛЕУОВА, председателя правления АО “Казахстанский центр развития и модернизации жилищно-коммунального хозяйства” (проще - “Казцентр ЖКХ”), являющегося оператором жилищной реформы.
19
январь

Примечательно, что это интервью у меня уже с третьим главой “Каз­цен­т­ра ЖКХ” за последние шесть лет. Руководители меняются, а проблемы остаются все те же и не снижают градуса накала. Текучка кадров понятна: работа в этой сфере крайне неблагодарная, даже если пытаться ею по-настоящему управлять, оперируя нормами, прямо скажем, рыхлого профильного закона. К старым нерешенным проблемам добавились новые, о которых даже не задумывались на момент утверждения изменений в законодательство о жилищных отношениях. О многих из них мы неоднократно писали на страницах нашей газеты.

В частности, в недавней пуб­ликации “Центр в тупике” (см. “Время” от 9.12.2021 г.) мы рассказали о парадоксальной ситуа­ции, сложившейся в элитном алматинском жилом комплексе: городской департамент юстиции умудрился зарегистрировать здесь сразу два ОСИ. Оппонентов отправили выяснять отношения в суде, но после его решений обстановка только осложнилась.

Руководитель “Казцентра ЖКХ” обратил внимание на эту публикацию, выразил желание объяснить, почему так получилось, а заодно согласился ответить и на другие проблемные вопросы.

- Ербол Уалиевич, вы были в курсе ситуации, которая сложилась в ЖК “Столичный центр”?

- Информация об этой ситуации поступила к нам из Алматы. К слову, регистрация двух ОСИ в одном доме произошла и в Нур-Султане.

В законе есть такое понятие, как РКА - регистрационный код адреса. Так вот, при регистрации ОСИ в ЖК “Столичный центр” сотрудники департамента юстиции вручную вводили этот РКА. Вот почему при регистрации второго объединения не увидели, что ОСИ в этом доме уже создано. Чтобы не допустить подобные случаи впредь, в третьем квартале 2021 года при регистрации ОСИ запустили автоматическую проверку РКА. Если по какому-то адресу уже зарегистрировано объединение, не важно, под каким названием, то оно обязательно высвечивается в базе. Больше таких казусов, как в Алматы и Нур-Султане, не повторится.

- Если искать крайних, то в возникновении этих ситуаций однозначно виноваты органы юстиции. Почему же именно возглавляемая вами структура отреагировала на статью? Или все же и вы что-то недосмотрели?

- Я думаю, не стоит искать крайних и виноватых. Это нецелесо­образно и неправильно. Как происходит любая реформа? На бумаге одно, а на практике другое. Основной закон, регулирующий эту сферу, - о жилищных отношениях. Хочу заострить внимание на слове “отношения”. Сколько людей, столько и мнений, столько и отношений между ними. Поэтому проблемные вопросы будут возникать даже тогда, когда реформа уже будет завершена.

- Создать ОСИ несложно. А вот забрать власть у КСК и управляющих компаний почти невозможно. К тому же местные акиматы волнуют только количественные, а не качественные показатели жилищной реформы. На брифингах они отчитываются: создано столько-то новых форм управления. Сколько из них на самом деле приступило к управлению, не знают. Есть ли уже новые способы решить проблему передачи власти, не посылая людей разбираться в суд?

- Мы предложили ввести административную ответственность КСК и управкомпаний за отказ предоставлять новым формам управления МЖД финансовую и техническую документацию на дом. Ранее такого не было. Изменение в Кодекс об административных правонарушениях находится на стадии рассмотрения. Суммы штрафов в зависимости от того, кому их будут выписывать - физическому или юридическому лицу, колеблются от 100 месячных расчетных показателей до 1000, то есть до 3 млн тенге (в этом году 1 МРП составляет 3063 тенге. - Е. Т.). Правда, тут появляется другая проблема: уклонение от исполнения судебных решений.

- Почему бы тогда не наделить жилищных инспекторов правом выписывать штрафы на месте, не обращаясь в суд?

- Это было бы правильным решением! Вообще, само слово “инспектор” изначально подразумевало полномочия налагать штраф, не важно, в каком он органе числится. Например, раньше штрафовать за нарушение норм законодательства мог инспектор отдела градостроительного контроля, однако из-за моратория на проверки малого и среднего бизнеса такие полномочия у него приостановили. Законодательство запрещает жилищным инспекторам вмешиваться в финансово-хозяйственную деятельность органов управления МЖД. В то же время инспекторы вправе участвовать в собраниях жильцов многоэтажек и вместе с участковыми полицейскими разруливать на месте проблемные ситуации.

Поэтому совместно с Мининдустрии мы направили письма в местные исполнительные органы, в которых призываем не сокращать, а увеличивать штаты жилищных инспекторов.

- Изначально реформа задумывалась так, что владельцы квартир и помещений сами должны содержать свои многоэтажки. Но нынешние примеры показывают: председателем ОСИ нередко становится человек, который не проживает в этом доме и не знает его проб­лем, а только хочет на этом месте заработать.

- Председателя ОСИ выбирают на общем собрании, которое, напомню, является высшим органом управления МЖД. Однако надо признать, что в самом законе о жилищных отношениях упущено одно важное обстоятельство: нет пункта, что председателем ОСИ может стать один из собственников этого дома. К нам стали обращаться с жалобами владельцы квартир в тех домах, где ОСИ возглавили люди со стороны. Поэтому мы внесли конкретное дополнение в текст типового устава: председатель ОСИ должен избираться только из числа собственников дома. Потому что только человек, который сам живет в этом доме, знает все его проблемы. Теперь при регистрации ОСИ будут обязательно проверять этот пункт в их уставе и соответствие ему.

Но все же следует внести изменения в закон. Этот путь мы тоже пройдем.

- Как быть сейчас в тех домах, где ОСИ возглавляют чужаки?

- После того как соответствующая норма будет принята на законодательном уровне, мы будем требовать привести все в соответствие с ней.

- Будем надеяться, что так оно и будет. У нас ведь не исполняют нормы закона, принятого еще два года назад! Не надо далеко ходить за примером: во многих городах до сих пор не утвердили минимально возможный тариф на содержание МЖД. В акимате Алматы по разработанной, кстати, “Казцентром ЖКХ” методике рассчитали такой тариф, и он получился 120 тенге за “квад­рат”. Практически неподъемный для большинства горожан - в четыре раза выше среднего по Алматы!

- В Алматы реальная себестоимость так и выходит - 120 тенге за “квадрат” и выше. Однако в настоящее время в южной столице тариф составляет в среднем 25-30 тенге. Долгое время КСК держали его на таком уровне. Что сейчас можно сделать на эти деньги? Только уборку территории? А в новой методике расчета тарифа учтены затраты на обязательные ежегодные мероприятия, которых раньше не было или их проводили редко: дезинсекция, дератизация.

Акимат Алматы обратился к нам с предложением пересмотреть методику. Мы сейчас над этим работаем. Например, тарифообразование в методике предполагает оплату труда за ведение бухгалтерского учета, эти услуги можно отдать на аутсорсинг. Один бухгалтер может обслуживать сразу несколько домов и иметь неплохой доход.

Кроме того, в методике будут учтены особенности малых, средних и больших городов. Такую градацию, например, учитывают водоснабжающие компании при строительстве канализационно-очистных сооружений: менее 45 тысяч жителей, более 45 тысяч, более 100 тысяч.

Кстати, во многих малых городах уже утвердили минимальный тариф, потому что там нет тех проблем, которые есть в мегаполисах. Там и уровень жизни, и цены отличаются от крупных городов.

- Если жители конкретного дома в Алматы сейчас утвердят свой тариф и он затем окажется меньше минимально допустимого, им придется его менять?

- Поскольку будет обозначен минимальный порог, то ниже него нельзя. В таком случае собственникам квартир придется пересмотреть свой тариф. Жилищная реформа должна поменять отношение собственников квартир к своему общему имуществу, искоренить их иждивенческие настроения.

- Мы все время говорим об ОСИ. Но, по официальной статистике, ПТ повсеместно зарегистрировано в несколько раз больше, чем ОСИ. По нашей информации, этому потворствуют акиматы, которым надо отчитываться за переход от КСК к новым формам управления. По факту же после такой “реформы” ничего не меняется. Созданное ПТ ставят в реестр в жилищной инспекции, а доверенное лицо ПТ заключает договор... с тем же КСК на управление или на оказание сервисных услуг.

Кроме того, у ПТ как формы управления есть много рис­ков. Один из них - открытие банковских счетов на физлицо (доверенное лицо). Если же это физлицо совершит в дальнейшем преступление или возьмет кредит и не будет его выплачивать, то счета на дом ведь могут арестовать. В итоге дом окажется без средств. И это все при том, что закон требует наличия у доверенного лица ПТ нотариально заверенного согласия абсолютно всех собственников МЖД! Может быть, государству пора уже вмешаться и упразднить ПТ как рискованную форму?

- Вы наступили на нашу больную мозоль! Все эти проблемы действительно есть. В вашем вопросе уже и ответ кроется. В реальности наблюдается большой перекос в сторону ПТ. Из 46 522 МЖД, которые должны перейти на новые формы управления, всего 2734 дома выбрали ОСИ, а 31 568 - ПТ!

Сегодня госорганы на местах в погоне за лучшей статистикой, не утруждаясь, лишь со слов жильцов многоэтажек отмечают у себя в отчетах создание ПТ. Проверить, насколько реальны цифры, невозможно, потому что в отличие от ОСИ не требуются подтверждающие документы, ведь ПТ не юридическое лицо.

А изначально в законопроекте предусматривалась только одна форма управления жилыми домами - ОСИ. Однако на заседаниях рабочей группы в парламенте предложили эту альтернативу ОСИ - простое товарищество, правда, оно предусматривалось только для небольших домов, в которых не более 20 квартир. Но позже убрали это ограничение. И теперь форму правления ПТ может выбрать дом с любым количеством квартир.

Мы будем уговаривать те дома, которые выбрали ПТ, перейти на ОСИ. Но если собственники квартир все же настаивают на ПТ, то мы предлагаем открывать текущий счет для содержания МЖД на физлицо в любом банке второго уровня, а сберегательный (для аккумулирования средств на капремонт дома) только в Отбасы банке, с которого не снимешь деньги просто так, без обоснования. В комбанках же нет услуги сберегательного счета, это по сути текущий счет.

И, кстати, мы инициировали поправки в налоговое законодательство о присвоении простым товариществам в сфере жилищных отношений БИН (бизнес-идентификационный номер, формируемый для юрлица и ИП, осуществляющего деятельность в виде совместного предпринимательства. - Е. Т.), причем чтобы банковские текущий и сберегательный счета были закреплены не за конкретным человеком, а в целом за многоквартирным домом. Замечу, что сегодня БИН присваивают ПТ только в агропромкомплексе, в сельском хозяйстве. Для ПТ в жилищных отношениях такой возможности нет. Пакет поправок сейчас находится в Министерстве нацэкономики на согласовании.

- В законе есть норма, позволяющая каждому собственнику помещений в многоэтажках узнать, как проголосовал другой собственник - сосед. Но нет нормы об обязательном (!) 100-процентном оповещении любых изменений, которые происходят в жилом доме. Допустим, две трети собственников помещений узнали об изменениях и проголосовали за них, и такой протокол считается законным. А остальная треть вообще не в курсе. Презентованная в свое время электронная система "е-шанырак", как современный метод голосования в режиме онлайн, альтернатива собраниям и поквартирным письменным опросам могла бы заполнить этот информационный вакуум...

- Изначально "е-шанырак" планировалась как система, которая позволит собственникам управлять своим домом онлайн. Однако у бизнес-с ообщества появились опасения, что мы с ним конкурируем…

- …и в утвержденном законе даже название "е-шанырак" исчезло, зато появились некие безымянные "объекты информатизации" в сфере ЖКХ. На наш вопрос, почему так произошло, в МИИР тогда ответили: на заседаниях рабочей группы в парламенте НПП "Атамекен" настаивала отдать использование информтехнологий в жилищных отношениях в конкурентную бизне-среду: мол, уже во многих городах есть свои частные е-порталы с системой для голосования. На том и порешили. Однако в прошлом году в правительстве снова заговорили о "е-шаныраке". В чем его новая задача?

- Учитывая мнения всех участников этой сферы, мы пересмотрели философию "е-шанырака". Через вашу газету как раз хочу заявить: возрождая "е-шанырак", мы не будем конкурировать с бизнес-сообществом, а дадим ему новые возможности зайти в систему, интегрироваться, стать ее участником.

В настоящее время на рынке уже около десяти информационных продуктов, которые позволяют жителям голосовать онлайн по вопросам управления и содержания дома. "Е-шанырак" даст этим готовым частным продуктам после интеграции единый стандарт, чтобы не было хаоса. "Е-шанырак" станет работать по методу "одного окна" - по аналогии с электронным правительством для граждан.

Эта система будет в ведении комитета по делам строительства и ЖКХ Мининдустрии. Программный продукт уже разработан, получил все отраслевые заключения. Остался финишный этап - заключение на информационную безопасность, чтобы в дальнейшем не возникло утечки персональных данных. Сейчас эта система дорабатывается в рамках государственно-частного партнерства (ГЧП), мы скоро представим ее широкой общественности.

- Кстати, осенью прошлого года на сайте электронного правительства eGov.kz появился сервис голосования для выбора формы управления МЖД. Зачем это было нужно? Ведь такое голосование не госуслуга, в отличие от регистрации ОСИ.

- С просьбой запустить такой сервис для голосования к нам обратились собственники квартир, ведь им было запрещено собираться во дворах во время карантинных ограничений из-за пандемии коронавируса. Затем, как вы помните, в послании народу 1 сентября 2020 года глава государства заявил о необходимости проведения жилищной реформы. После этого и был разработан сервис.

Электронное голосование через этот сервис можно провести по повестке: выбор формы управления (ОСИ или ПТ), избрание председателя, совета дома, ревизора, утверждение устава ОСИ. Отмечу, что услуга эта разовая - для упрощения процедуры голосования. Кстати, Министерство юстиции может принять результаты такого голосования для регистрации ОСИ. А вот все последующие онлайн-голосования по другим вопросам придется проводить уже в других информационных приложениях, о чем мы уже говорили.

- А не легче ли, пока не поздно, упростить систему управления МЖД? По мнению большинства экспертов, она громоздкая и для большинства людей довольно сложная: собрание владельцев квартир, выборы совета дома, ОСИ (или ПТ), регистрация кондоминиума, выбор сервисной компании, открытие счетов в банках... К чему столько нагромождений?

- Сокращать ступени в структуре не будут. А с вводом системы "е-шанырак" все это как раз должно упроститься. Помимо того что единая информационная система даст возможности для развития частным компаниям в сфере ЖКХ, на портале будет рейтинг лучших управляющих и сервисных компаний. Появится и черный список. Оценку фирмам будут давать сами собственники по примеру того, как мы оцениваем работу водителей в сервисе "Яндекс. Такси". Или как оценивают гостиницы по пятизвездочной системе.

Если до сих пор председатель КСК мог единолично заключать договор на обслуживание дома с какой-нибудь аффилированной компанией, то в системе "е-шанырак" будет единый портал закупок. Можно будет сделать это быстро, легко и прозрачно как на сайте, так и в мобильном приложении. Поэтому громоздкость структуры управления и обслуживания не будет ощущаться, все будет систематизировано. Помните, как раньше делали паспорт: сначала делали фотографии в ателье, отдельно в банке оплачивали госпошлину, потом только шли на оформление документа. Сейчас все это сразу можно сделать в одном ЦОНе, то есть в режиме "одного окна", о котором мы с вами говорили.

- Одно время руководителям КСК/ОСИ/ПТ разрешили регулярно обнародовать список злостных должников по оплате комуслуг и взносов на содержание жилья. Однако затем эту вполне логичную и здравую информкампанию по-тихому свернули. Почему?

- Списки неплательщиков законны, если в них будут указаны только номер квартиры и сумма долга, без обнародования других личных данных. Таковы требования закона о защите персональных данных. Я нередко вижу подобные списки в лифтах жилых домов, на досках объявлений и могу сказать: это эффективная мера.

- А кто именно считается должником - тот, кто не платит по счетам три месяца, полгода, или тот, кто признан таковым судом?

- Если речь идет об услугах, предоставляемых субъектами естественных монополий - поставщиками комуслуг, то тут надо смотреть условия публичного договора. В нем четко оговорены сроки оплаты и ответственность за их нарушение. Если речь идет о взносах на общедомовые расходы, то надо смотреть устав и договор на управление МЖД, который председатель ОСИ должен заключить с каждым собственником.

- Как вы относитесь к концепции нашего обозревателя Петра СВОИКА о том, что нужны профессиональные управляющие компании, которые могли бы на принципах ГЧП обслуживать микрорайоны, жилые массивы, малоквартирные дома, стоящие рядом?

- Эта концепция не противоречит законодательству. Наоборот, она даже приветствуется! Например, в столице дома относительно новые, поэтому там управляющие компании. Есть в городе и "клубные" дома, когда четыре МЖД стоят рядом. Они выходят на нас с предложением: зачем нам нанимать четыре разные управляющие компании? Пусть нами управляет одна.

Наше общество состоит не только из платежеспособных граждан, но и из социально уязвимых. Есть и ветхие, аварийные дома, которые должны поддерживаться до их сноса. Поэтому управляющим компаниям мы прописываем рекомендательные требования, чтобы они брали на управление, в нагрузку, и дома с низкими взносами жильцов. Управляющие компании с хорошей репутацией могут на себя это взять.

- Сколько средств было выделено из бюджета на обучение сотрудников профильных структур для успешной реализации жилищной реформы?

- За два года мы обучили 735 человек, всех участников этой реформы: представителей жилищной инспекции, акиматов, госкорпорации "Правительство для граждан". Причем деньги из бюджета на эти цели не выделялись. Просветительская работа - консультирование, информационное сопровождение, помощь местным исполнительным органам - продолжается и сейчас. Мы готовы консультировать онлайн, дистанционно. Наш центр находится в Нур-Султане, у нас нет филиалов в других городах, но мы обучаем жилищных инспекторов в регионах, чтобы они могли выезжать там на места, на собрания жителей.

- До июля 2022 года осталось всего полгода. Уже понятно, что 100 процентов домов не успеют перейти на новые формы содержания и управления. Что будет после этой даты? Передвинут ли сроки?

- Вопрос перехода на новые формы управления МЖД находится на контроле администрации президента. Я же думаю, что дата окончательная и переноса сроков реформы не будет. Если же КСК будут сопротивляться и после июля 2022 года, то понадобится новая норма воздействия. У нас есть запасной план, но раскрывать его мы пока не можем...

- …иначе ушлые управленцы найдут возможности обойти и его?

Вместо ответа на этот вопрос мой собеседник рассмеялся.

Нам же остается только догадываться: раз не помог пряник - добровольно-мирный переход власти от КСК к ОСИ/ПТ, то в дело пойдет кнут?..

Екатерина ТИХОНОВА, фото из архива Ербола ТОЛЕУОВА, Алматы

Источник: https://time.kz/articles/ugol/2022/01/19/reforma-v-chyom-zhe-soderzhanie?fbclid=IwAR2PeqZwXvbPaOgN8e2tBp50H-EUpA-9fX5A3JvZNHhwHVdN5-Y3Zpc6PhY